Comment acheter une maison en Espagne en tant qu'étranger : le guide complet

Dans ce guide, nous répondons aux principales questions sur comment acheter une maison en Espagne en tant qu'étranger, une décision clé pour les acheteurs européens aisés qui souhaitent vivre dans l'un des pays offrant la meilleure qualité de vie en Europe.

Ceci est un guide destiné aux acheteurs européens qui souhaitent s'installer sur la Costa Blanca, en particulier ceux venant de pays comme les Pays-Bas et recherchant la qualité de vie, le soleil et la sécurité juridique que l'Espagne peut offrir comme résidence secondaire ou comme changement de vie plus stable.

C'est pourquoi Asencio Homes répond dans cet article aux questions les plus courantes, comme par exemple comment mener à bien le processus sans erreurs coûteuses, sans improviser avec le NIE, sans signer d'arrhes mal conçues et sans mauvaises surprises concernant les impôts, la résidence ou la traçabilité de l'argent.

Qui peut acheter un logement en Espagne et qu'est-ce qui change si vous êtes européen et non-résident

Tout étranger peut acheter un bien immobilier en Espagne, qu'il soit résident ou non. La base juridique est très simple : le Point d'Accès Général de l'Administration espagnole dédier une section entière à l'achat et à la vente de biens immobiliers avec des informations distinctes sur les notaires, le registre et les impôts.

Oui, Il est légalement possible d'acheter une maison en Espagne en tant que non-résident.. La seule chose qui varie est :

• la documentation préalable
• la forme d'identification fiscale
• les obligations ultérieures

Cependant, en termes de séjour, c'est différent. Les citoyens de l'UE, comme ceux des Pays-Bas, de la Belgique, de l'Allemagne ou de la France, qui achètent une maison en Espagne sans être résidents doivent tenir compte du temps de séjour légal :

• Pour des séjours de moins de trois mois → avec passeport ou carte d'identité nationale valide et aucune obligation générale d'enregistrement pour un court séjour
• Pour des séjours stables de plus de trois mois → il faut s'inscrire comme résident au registre central des étrangers dans ce délai.
  • Si vous ne travaillez pas en Espagne, vous devrez prouver que vous disposez d'une assurance maladie et de fonds suffisants.

Voici les documents et informations généralement demandés pour acheter une maison en Espagne : * **Documents d'identification :** * Passeport ou carte d'identité nationale (pour les résidents espagnols). * Numéro d'identification d'étranger (NIE), obligatoire pour toute transaction financière en Espagne. Si vous n'en avez pas, vous devrez en faire la demande. * **Preuve de fonds :** * Pour un achat au comptant : Relevés bancaires récents, attestation de votre banque, justificatif de la vente d'un autre bien, etc., pour prouver que vous disposez des fonds nécessaires. * Pour un achat à crédit (prêt hypothécaire) : * Contrats de travail, fiches de paie récentes (généralement les 3 à 6 derniers mois). * Derniers avis d'imposition (IRPF). * Relevés bancaires des comptes courants et d'épargne. * Justificatifs d'autres revenus (loyers perçus, revenus de placements, etc.). * Si vous êtes travailleur indépendant : Déclaration d'activité, bilans comptables, etc. * **Si vous achetez à l'aide d'un prêt bancaire :** La banque effectuera sa propre analyse de votre solvabilité et demandera des documents similaires pour accorder le prêt. * **Pour les non-résidents :** * La plupart des documents mentionnés ci-dessus sont également requis, notamment le NIE. * Il peut être utile d'avoir un relevé bancaire d'un compte espagnol si vous en possédez un. * **Informations sur le bien :** * Dans certains cas, une fois une offre acceptée, vous pourriez être amené à verser une somme d'argent (arrhes ou dépôt de réservation) pour réserver le bien. Il est important de noter que la complexité des démarches peut varier en fonction de votre situation personnelle (résident ou non-résident, achat au comptant ou à crédit) et de la région d'Espagne où vous souhaitez acheter. Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier (abogado) pour vous accompagner dans toutes les démarches.

Le document qu'ils vous demandent pour acheter une maison en Espagne est le NIE, le numéro d'identification d'étranger exigé par le ministère de l'Intérieur espagnol. Pour demander ce NIE, d'autres documents sont requis tels que le formulaire EX-15, le passeport ou la pièce d'identité en vigueur dans le pays d'origine.

En plus de la paperasse obligatoire, parmi les exigences pour acheter une maison en Espagne pour les étrangers, on trouve :

• Pouvoir s'identifier à tout moment via le NIE les documents demandés et ceux de votre pays d'origine. C'est-à-dire, que vous soyez toujours identifié comme personne physique et citoyen.
• Pouvoir justifier l'origine des fonds par lequel vous allez acheter la propriété. Afin de prévenir le blanchiment d'argent, les entités peuvent demander des documents pour connaître l'origine de tous les fonds disponibles et de l'activité économique du client, ainsi que la relation entre cet argent et son activité professionnelle ou commerciale.
• Pouvoir signer et liquider les impôts de l'opération avec solvabilité

Il est fortement recommandé de faire avancer le processus avec le dossier préparé avant de réserver le logement, surtout si vous souhaitez conclure l'achat rapidement.

Puis-je acheter une maison en Espagne sans NIE ?

Pouvez-vous le faire, mais ce n'est pas la voie la plus recommandée. L'Agencia Tributaria espagnole a toujours des alternatives où une personne peut demander un NIF M si elle va effectuer des opérations ayant une incidence fiscale et qu'elle ne dispose pas encore de NIE. Pour ce document, une pièce d'identité en cours de validité est exigée, il faut prouver que le NIE a été demandé et qu'il n'y a pas d'obligation de le posséder, et justifier l'opération de vente de la propriété. Mais c'est la voie la plus difficile et, au final, vous allez inonder votre procédure de lenteur et de papiers qui ne font en réalité que vous faire perdre du temps. C'est pourquoi Le mieux est d'avoir un NIE pour acheter un logement en Espagne.

Vous ne savez toujours pas dans quelle ville ou village vous allez vivre ? Jetez un coup d'œil à notre guide et dissipez vos doutes : Les 7 meilleurs endroits pour vivre en Espagne pour les étrangers.

Faut-il désigner un représentant fiscal pour l'achat d'un logement en Espagne en tant qu'étranger ?

Pour les acheteurs de l'UE, l'Agence fiscale espagnole dit que Il n'existe pas d'obligation de nommer un représentant résidant en Espagne aux fins de l'IRNR.

Cependant, par souci de commodité, de nombreux acheteurs choisissent d'avoir un avocat ou un conseiller pour signer des documents ou gérer des paiements qui pourraient être confus ou qui pourraient causer des problèmes en cas d'erreur.

Puis-je acheter une maison avec de l'argent étranger ?

Tu peux le faire, mais ce qui compte vraiment, c'est la traçabilité. Les institutions bancaires sont autorisées à demander des documents qui leur permettent de connaître l'origine de ces fonds, ainsi que la nature de l'activité du client et le lien entre cet argent et son activité professionnelle ou commerciale. Cela permet d'éviter le blanchiment d'argent, en particulier lorsqu'il provient de l'étranger.

De plus, il est important de souligner qu'il faut éviter les espèces. L'Agence Tributaire espagnole limite les paiements en espèces égaux ou supérieurs à 10 000 euros pour ceux qui n'ont pas de domicile fiscal en Espagne. La bonne chose à faire est d'effectuer un virement bancaire ou un chèque car cela laisse une trace documentaire légale.

Comment acheter une maison en Espagne en tant qu'étranger étape par étape

Le processus d'achat et de vente d'un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger doit être compris par étapes et non par un unique acte de signature final. Il suit les étapes suivantes :

Quelles taxes un étranger paie-t-il lors de l'achat d'une maison en Espagne

Si vous achetez un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier en Espagne, la transaction est soumise à la TVA. Le taux de TVA applicable à la vente de logements est de 10,5 %, selon l'Agence Tributaire espagnole.

Pour l'achat et la vente de maisons sur la Costa Blanca, spécifiquement dans la Communauté Valencienne, la réglementation autonome ajoute à la TVA l'ITP (Impôt sur les actes juridiques documentés). C'est-à-dire, le territoire fait varier le budget fiscal final et l'on ne peut pas se baser uniquement sur le prix national de tout le pays.

Une fois ces impôts payés, il faut ajouter les frais de notaire, les frais d'enregistrement, les éventuels frais de gestion, l'expertise en cas de prêt hypothécaire et les honoraires de l'avocat si vous en engagez un.

Il y a cinq grands postes de dépenses après les impôts généraux :

• Impôt sur la plus-value immobilière
• notaría
• enregistrement
• impôts
• gestionaría

Une fois l'achat effectué, il faut tenir compte des frais d'entretien et de la fiscalité annuelle. Si vous êtes non-résident et que vous utilisez le logement pour votre usage personnel, l'administration fiscale précise qu'il existe un revenu imputé pour les biens immobiliers urbains à usage personnel ou inoccupés, calculé en appliquant le pourcentage correspondant à la valeur cadastrale et déclaré via le formulaire 210. Le taux général de l'IRNR est de 19,1 % pour les résidents de l'UE, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, et de 24,1 % pour les autres pays.

De plus, dans le cas de patrimoines élevés, il faut ajouter l'Impôt sur le patrimoine et l'Impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes. Les non-résidents sont imposés sur les biens et droits situés ou exerçables en Espagne, avec un minimum exonéré général de 700 000 euros et un actif net supérieur à 3 000 000 d'euros.

Si j'achète une maison en Espagne, est-ce que j'obtiendrai la résidence ?

Non. Si vous achetez une maison en Espagne, vous n'obtenez pas la résidence. Le raccourci qui permettait d'obtenir la résidence par l'achat d'un logement en Espagne n'existe plus, selon la loi organique 1/2025.

La version de la Loi 14/2013 démontre que les articles 63, 65, 66 et 67 relatifs au visa et à l'autorisation de résidence pour investisseurs sont devenus sans contenu à compter du 3 avril 2025, en raison de la disposition finale 21.1 de la loi organique 1/2025.

Pour un citoyen de l'UE, ce n'est pas un problème. Un Néerlandais, par exemple, n'a pas besoin d'acheter pour pouvoir vivre légalement en Espagne à court terme. Il peut entrer avec son passeport ou sa carte d'identité et s'il décide de rester plus de 3 mois, il doit s'inscrire comme résident et prouver, s'il ne travaille pas ici, qu'il dispose d'une assurance maladie et de moyens financiers suffisants. Autrement dit, une fois cette démarche simple effectuée, un membre de l'UE peut tout à fait acheter une maison ou devenir résident, ou les deux, mais pas directement par le biais de l'achat.

Nous répondrons à vos questions les plus fréquentes sur l'achat d'une maison en Espagne en tant qu'étranger afin de rendre ce guide plus complet.

En tant que touriste, puis-je acheter une maison en Espagne ?

Oui, pouvoir acheter et pouvoir résider sont des questions différentes. L'achat et la vente d'un bien immobilier n'exigent pas en soi que vous soyez résident. Ce qui est exigé, c'est que vous puissiez vous identifier et accomplir les démarches notariales et fiscales de l'opération.

Peut-on acheter une maison avec un passeport ?

Le passeport sert à ouvrir le dossier en vous identifiant auprès des agents, avocats ou banques et à préparer certains documents, mais l'utiliser tel quel pour clôturer l'opération n'est pas du tout recommandé. L'Agence Tributaria espagnole a besoin du NIF de la personne lorsqu'il n'existe pas encore de NIE ou de DNI espagnol, c'est pourquoi le passeport est une solution fiscale ponctuelle.

Qu'Advient-il si j'achète une maison en Espagne ? Est-ce que j'obtiens la résidence ?

Non, l'achat d'un logement ne confère pas la résidence en soi. Depuis le 3 avril 2025, la loi ne prévoit pas cette voie. Si vous êtes citoyen de l'UE, votre accès à la vie en Espagne est simple, car il relève de la libre circulation et non de l'achat.

Quels étrangers achètent le plus de logements en Espagne ?

D'après les dernières statistiques du premier trimestre 2025, les Britanniques ont été la principale nationalité à avoir effectué des achats en Espagne, avec 8,21 % du total, suivis par les Allemands avec 6,41 % et les Néerlandais avec 6,1 % du total.

Existe-t-il une taxe 100% pour les étrangers qui achètent un bien immobilier en Espagne ?

À la date de rédaction de cet article, non, il n'existe pas de taxe générale 100% en vigueur pour les étrangers qui achètent un logement en Espagne. La fiscalité applicable à l'achat consiste toujours à payer la TVA sur les logements neufs et les droits d'enregistrement (AJD) conformément à la réglementation régionale.