How to buy a house in Spain as a foreigner: the complete guide

En esta guía resolvemos las principales dudas de cómo comprar una casa en España siendo extranjero, una decisión clave para compradores europeos con poder adquisitivo que quieren vivir en uno de los países con mayor calidad de vida de Europa.

Esto es una guía pensada para el comprador europeo que quiere instalarse en la Costa Blanca, especialmente aquellos que vienen de países como los Países Bajos y buscan la calidad de vida, sol y seguridad jurídica que España puede dar como segunda residencia o cambio de vida más estable.

Por ello, Asencio Homes responde en este artículo a las dudas más comunes, como por ejemplo cómo llevar a cabo el proceso sin errores caros, sin improvisar con el NIE, sin firmar arras mal planteadas y sin llevarse sorpresas de impuestos, residencia o trazabilidad del dinero.

Quién puede comprar vivienda en España y qué cambia si eres europeo y no residente

Cualquier extranjero puede comprar un inmueble en España aunque no sea residente. La base jurídica es muy sencilla: el Punto de Acceso General de la Administración española dedica toda una sección específica a la compraventa de bienes inmuebles con información aparte sobre notaría, registro e impuesto.

Sí, comprar casa en España siendo no residente es legalmente posible. Lo único que varía es:

• la documentación previa
• la forma de identificarse fiscalmente
• las obligaciones posteriores

Sin embargo, en términos de estancia es diferente. Los ciudadanos de la UE, como aquellos provenientes de Países Bajos, Bélgica, Alemania o Francia, que compren una casa en España sin ser residentes deben tener en cuenta el tiempo de estancia legal:

• Para estancias inferiores a tres meses → con pasaporte o documento nacional de identidad en vigor y no existe obligación general de registro por una estancia corta
• Para estancias estables de más de tres meses → hay que inscribirse como residente en el Registro Central de Extranjeros dentro de ese plazo.
  • Si no trabajas en España, tendrás que acreditar seguro médico y recursos suficientes.

Qué te piden para comprar una casa en España

El documento que te piden para comprar una casa en España es el NIE, el número de identidad de extranjero exigido por el Ministerio del Interior español. Para solicitar este NIE, se exigen otros documentos como el formulario EX-15, el pasaporte o el documento de identidad en vigor en el país de origen.

Además del papeleo obligatorio, entre los requisitos para comprar una casa en España para extranjeros se encuentran:

• Poder identificarte en todo momento a través del NIE solicitado y tus documentos del país de origen. Es decir, que siempre estés identificado como persona física y ciudadano.
• Poder justificar el origen del dinero por el que vas a comprar la propiedad. Para evitar blanqueo de fondos, las entidades pueden pedir documentación para conocer el origen de todos los fondos disponibles y de la actividad económica del cliente, así como la relación entre ese dinero y su actividad profesional o empresarial.
• Poder firmar y liquidar los impuestos de la operación con solvencia

Lo más aconsejable es llegar el proceso con el expediente preparado antes de reservar la vivienda, especialmente si quieres cerrar rápido la compra.

¿Puedo comprar casa en España sin NIE?

Poder puedes, pero no es la vía más recomendable. La Agencia Tributaria española siempre tiene alternativas en las que una persona puede solicitar un NIF M si va a realizar operaciones con trascendencia tributaria y no dispone aún de NIE. Para este documento se exige pasaporte en vigor, acreditar que el NIE ha sido solicitado y que no existe una obligación de tenerlo y justifica la operación de compraventa de la propiedad. Pero esto es la ruta más difícil y, al final, vas a inundar tu proceso de lentitud y papeles que realmente solo te hacen perder el tiempo. Por eso lo mejor es tener NIE para comprar vivienda en España.

¿Hay que nombrar representante fiscal para la compra de una vivienda en España siendo extranjero?

Para compradores de la UE, la Agencia Tributaria española dice que no existe obligación de nombrar representante con residencia en España a efectos del IRNR.

Sin embargo, por comodidad, muchos compradores eligen tener un abogado o asesor para firmar documentos o gestionar pagos que podrían ser confusos o que podrían ocasionar problemas en caso de error.

¿Puedo comprar una casa con dinero extranjero?

Puedes hacerlo, pero lo que de verdad importa es la trazabilidad. Las entidades bancarias tienen permiso para pedir documentación que les permita conocer el origen de esos fondos, así como la naturaleza de la actividad del cliente y la relación entre ese dinero y su actividad profesional o empresarial. Esto permite evitar el blanqueo de dinero, especialmente cuando viene de fuera del país.

Además, es importante recalcar que el efectivo debe evitarse. La Agencia Tributaria española limita los pagos en efectivo iguales o superiores a 10.000 euros para aquellos que no tienen un domicilio fiscal en España. Lo correcto es hacer una transferencia o cheque bancaria porque deja un rastro documental legal.

Cómo comprar una casa en España siendo extranjero paso a paso

El proceso de compraventa de un inmueble en España siendo extranjero debe entenderse por fase y no por un único acto de firma final. Sigue los siguientes pasos:

Qué impuestos paga un extranjero al comprar una casa en España

Si compras vivienda nueva al promotor en España la operación tributa por IVA. El IVA para la compraventa de viviendas es del 10%, según la Agencia Tributaria española.

Para la compraventa de viviendas en la Costa Blanca, concretamente en la Comunidad Valenciana, la normativa autonómica añade al IVA el AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es decir, el territorio hace variar el presupuesto fiscal final y no se puede contar solo el precio nacional de todo el país.

Una vez pagados esos impuestos, hay que añadir gastos de escritura, inscripción registral, posible gestoría, tasación en caso de hipoteca y los honorarios del abogado si lo contratas.

Hay cinco grandes bloques de gastos después de los impuestos generales:

• plusvalía municipal
• notaría
• registro
• impuestos
• gestoría

Una vez has comprado, llegan los costes de mantenimiento y la fiscalidad anual. Si eres no residente y usas la vivienda para ti, la Agencia Tributaria indica que existe renta imputada por los inmuebles urbanos de uso propio o vacíos, calculada aplicando el porcentaje correspondiente sobre el valor catastral y se declara mediante el modelo 210. El tipo general del IRNR es del 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein y del 24% para el resto de países.

Además, en patrimonios altos, es decir, hay que añadir el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Los no residentes tributan por los bienes y derechos situados o ejercitables en España, con un mínimo exento general de 700.000 euros y un patrimonio neto superior a 3.000.000 de euros.

¿Si compro una casa en España me dan la residencia?

No. Si compras una casa en España no te dan la residencia. El atajo que suponía una residencia por compra de vivienda en España ya no existe, según la Ley Orgánica 1/2025.

La versión de la ley 14/2013 muestra que los artículos 63,65, 66 y 67 sobre el visado y la autorización de residencia para inversores quedó sin contenido a partir del 3 de abril de 2025, por la disposición final 21.1 de la Ley Orgánica 1/2025.

Para un ciudadano de la UE esto no es un problema. Un neerlandés, por ejemplo, no necesita comprar para poder vivir legalmente en España a corto plazo. Puede entrar con pasaporte o documento nacional de identidad y si decide quedarse por más de 3 meses debe inscribirse como residente y acreditar, si no trabaja aquí, seguro sanitario y medios económicos suficientes. Es decir, una vez hecho este trámite sencillo un miembro de la UE puede perfectamente comprar una casa o ser residente o ambas, pero no directamente por medio de la compra.

Te resolvemos las preguntas más frecuentes sobre cómo comprar una casa en España siendo extranjero para hacer de esta guía más completa.

¿Como turista puedo comprar una casa en España?

Sí, poder comprar y poder residir son cuestiones diferentes. La compraventa de inmuebles no exige por sí sola que seas residente. Lo que exige es que puedas identificarte y cumplir con los trámites notariales y fiscales de la operación.

¿Se puede comprar una casa con pasaporte?

El pasaporte sirve para iniciar el expediente identificándote ante agentes, abogados o bancos y preparar ciertos documentos, pero utilizarlo sin más para cerrar la operación no es nada recomendable. La Agencia Tributaria española necesita el NIF de la persona cuando todavía no existe un NIE o un DNI español, por lo que el pasaporte es una solución fiscal puntual.

¿Qué pasa si compro una casa en España? ¿Me dan la residencia?

No, la compra de una vivienda no concede la residencia por sí sola. Desde el 3 de abril de 2025 la ley no contempla esta vía. Si eres un ciudadano de la UE tu acceso a vivir en España es sencillo, ya que viene por libre circulación y no por comprar.

¿Qué extranjeros compran más vivienda en España?

Según la última estadística del primer trimestre de 2025, los británicos fueron la principal nacionalidad que compró en España, con un 8,2%, seguido por los alemanes con un 6,4% y los neerlandeses con un 6%.

¿Existe un impuesto del 100% para los extranjeros que compran propiedades en España?

A fecha de este artículo, no, no existe un impuesto general del 100% en vigor para extranjeros que compran vivienda en España. La fiscalidad de compra sigue siendo pagar IVA en vivienda nueva y AJD según normativa autonómica.